マンションの共用施設は何が必要？全21種類の特徴を徹底解説！

便利な共用施設は、一戸建てにはないマンションの魅力です。

しかしマンション購入を考えている人の中には、

何が必要で何が不要なのか？

と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

大きなマンションは、スケールメリットを生かして、豪華でハイクオリティな共用施設があることが多く、資産価値を高める要素になります。

一方、共用施設が多いと、当然維持管理費は高くなるというデメリットもあります。

必要のない共用施設がたくさんあると管理費だけが高くつき、かえって資産価値を落とす可能性もあります。

では何が必要で、何が必要ないのでしょうか？

共用施設でマンションを選ぶ時、何に注意する必要があるのでしょうか？

今回は、10を超えるマンションに住んだ経験のある筆者が、各共用施設の特徴と必要性を説明します。

ほぼ必須の共用施設3つ

「ないと不便」と言っても良いくらい大切なものを3つ紹介します。

これらがないと、一戸建てに勝るマンションのメリットが何もなくなってしまうといっても過言ではありません。

ゴミステーション

マンション内のゴミステーションは、一戸建てに勝るマンションの魅力の一つです。

いつでもゴミが出せるので便利に使えます。

ただ、ゴミステーションといっても、そのスペックは様々です。

最もスペックが高いのは、各フロアに24時間ゴミステーションがあるマンションです。

タワーマンションでは最近ではこれが普通です。

ゴミ捨てのためにエレベーターに乗る必要すらないため、非常に楽です。

さらに内廊下マンションであれば屋外に出る必要もないため、寒い日でも全く苦痛なく部屋着でゴミ出しができます。

1ランク落ちると、1階に共用のゴミステーションがあるパターンです。

エレベーターで下まで降りないといけないものの、24時間いつでも出せる点が便利です。

そして最後は、出せる時間が決まっている、曜日が決まっている、といった制限があるパターンです。

これらは利便性を大きく左右するので、できれば少なくとも24時間ゴミステーションはあると良いでしょう。

宅配ボックス（ロッカー）

最近ほとんどのマンションに付いています。

自宅に不在でも宅配便が宅配ボックスに入るため、再配達依頼が不要で非常に便利です。

最近はAmazonなどネット通販を利用する人も多いため、ほぼ必須と言って良い共用施設でしょう。

ただ、マンションの規模の割に数が少ないケースがあったり、大きな荷物が入らない、といったケースもあります。

小さなボックスから大きなボックスまで、かつゴルフバッグのように縦に長いものや、横に長いものが入るような様々な形がある、というのが理想です。

大きなものを買うことが多い人や、宅配ボックスの利用機会が多いことが予想される人は、宅配ボックスの数と大きさ、形のバリエーションを確認しておきましょう。

駐車場・駐輪場

これは当然ほぼ必須ですが、戸数の何割用意されているかが大切です。

車所有者が多い郊外のマンション、駅から遠いマンションでは、戸数の7〜8割以上は必要です。

一方都心のマンションなら、戸数の半数以下というところも多くあります。

駐輪場に関しては、ファミリータイプの部屋が多いマンションなら、各家庭に自転車1台では済みません。

子供用のものも入れると、1家庭に2〜3台というところが普通でしょう。

それに足るだけの数があるかどうかはチェックする必要があります。

さらに、ゲスト用の駐車場や駐輪場もあるのが理想的です。

すぐ近くにコインパーキングがあれば良いですが、そうでなければ来客者が不便を感じることもあります。

資産価値を高める共用施設3つ

上述したような、ほぼ毎日住人が利用する共用施設とは違い、あまり使用頻度は高くなくてもあった方が良いものがあります。

それはどういうものか？というと、

マンションのステータスを高める

雰囲気づくりに貢献する

ような共用施設です

これらは資産価値を高める大きな要素になるため、住人の使用頻度は低めでも価値はあります。

エントランスホール（ロビー）

エントランスから1階のロビーはマンションの顔になります。

毎日頻繁に出入りすることになるため、快適さや雰囲気の良さは大きなポイントです。

ハイスペックのマンションなら、常にエントランスにコンシェルジュが在籍し、

「行ってらっしゃいませ」

「おかえりなさいませ」

と挨拶をしてくれるところもあります。

ソファが多く置かれた広々としたロビーがあれば、打ち合わせなどにも使えるため非常に便利です。

エスカレーターがあり、1~2階が吹き抜け型のエントランスホールになっている、といった豪華なところもあります。

しかしこれらは住人として頻繁に利用するものではありません。

大きなエントランスが、ステータス感やホテルのような豪華さを演出することで、

「こんなマンションに住んでみたい」

と思わせられる（＝資産価値が高い）ことがメリットと考えるべきです。

マンション購入を検討して見学に来た人は、豪華なエントランスを出入りする自分を想像するからです。

狭い、天井が低い、安っぽいエントランスだと、逆効果です。

もちろん好みもありますが、エントランスは資産価値を左右するポイントと考える方が良いでしょう。

また、エントランスはセキュリティ上も重要な場所です

マンションの入り口とエレベーターホールに2重のセキュリティがあるところも多くあります。

特に内廊下マンションでは、エントランスでのセキュリティが重要になります。

マンションを買う際には、こうしたポイントは確認しておきましょう。

利便性という観点では、広いエントランスホールだと共用のトイレがあり、これが非常に便利です。

外出時、トイレに行きたくなっても部屋に戻る必要がありません。

通勤前の急いでいる時間帯などでは、大変便利に使えます。

スカイラウンジ

多くの都心のタワーマンションには必ず付いている共用施設です。

綺麗な景色が見渡せて、広い空間にソファや観葉植物が置かれ、床は大理石、といった雰囲気の良い空間になっていることが多いです。

夜は間接照明がうまく使われ、バーカウンターまであるところもあります。

住人同士で話をしたり、遊びに来た友達を案内する人も多く見られます。

ただ実際スカイラウンジに用事があることは少なく、住人が頻繁に行くことは普通ありません。

どれだけ良い景色でも、毎日見ていれば飽きますし、最初の感動は必ず薄れてきます。

よってスカイラウンジは売る際の資産価値を高める要素と考えるべきでしょう。

購入を検討して見学に来た人が、

「こんなマンションに住んでみたい」

「友達を呼んで自慢したい」

というような思いになれば、それは大きな資産価値になります。

スカイラウンジからの写真に花火が写っていて、近隣の花火大会が特等席で見られます、という宣伝があれば、誰しも魅力的に感じるはずです。

（実際には年にたった1回の花火大会がそれほどの実用性があるとは言えません）

公開空地

多くのマンションの周りには「公開空地」と呼ばれる庭園のような広い敷地があります。

植林が多く、小道やベンチがあり、家族の憩いの場や子供の遊び場になるところもあります。

夜は間接照明が当たり、高級感のある雰囲気を作る豪華な公開空地もあります。

敷地が狭いマンションだと、公開空地といっても狭い花壇だけ、というところもあるでしょう。

マンションに見学に来た人が最初に目につくポイントの一つですので、資産価値を左右する重要な場所です。

また近くに公園がないところでは、小さな子供がいる家庭は日常的に使用することもあるため、広さと雰囲気、安全性はチェックしておくべきでしょう。

ただし、公開空地はマンションの住人専用ではないため、管理体制が不十分だと、

近隣の人が入り込んで酒を飲んで寝ている

ペットを散歩させて糞尿の処理をしない

などのトラブルが起こることもあります。

防犯カメラが設置されているか、警備員の見回りがあるか、などの管理は確認しておいた方が良いでしょう。

また噴水など水物があるような公開空地は管理費が高くつきます。

この辺りも注意しておきましょう。

あると便利な共用施設3つ

必須とは言えませんが、あると確実に便利なものを3つ挙げておきます。

厳密には「施設」とは呼べないものもありますが、マンション選びにおいて重要な「共用部分」になるため含めています。

コーチエントランス（車寄せ）

最近では多くのマンションに設けられるようになりました。

ホテルによくある車寄せで、雨の日でも濡れずにマンションに出入りできて非常に便利です。

荷物が多くて車の乗せおろしに時間がかかる際も、出入り口のすぐそばで簡単に行えます。

タクシーを車寄せまで呼んでおけば、天気の悪い日や暑い日、寒い日でも快適です。

なくても困らないものの、あると非常に便利な施設と言えるでしょう。

コンシェルジュサービス

前述した通り、エントランスフロントがあり、ホテルのようにコンシェルジュが詰めているマンションも多くあります。

クリーニングの仲介や郵便物の発送、後述するゲストルームやパーティールームの予約の手配など、様々なサービスを行います。

この2点でメリットは大きいでしょう。

ただし、コンシェルジュは早朝や夜間は不在です。

時間外のトラブルの相談はできません。

そういう場合、次の警備体制が重要になります。

有人警備体制

ハイスペックなマンションは、24時間有人管理が一般的です。

夜中でも早朝でも何かあれば必ず対応してくれる人がいる、というのは、大きな安心感になります。

特に小さな子供がいる家庭は、こうした有人管理にメリットを感じることは多いでしょう。

24時間有人管理がなければ、夜間のトラブルには通報という形で警備会社の人を呼ぶことになります。

完全に無人の時間帯があるため、ややセキュリティ面で劣る部分はあるでしょう。

やや使い勝手の悪い共用施設を3つ

一見便利、かつ資産価値も高める可能性はあるものの、やや使いにくい共用施設を挙げてみます。

パーティールーム

他の家族や友人を呼んでパーティーができたり、住人で構成される管理組合の会議に利用できる広い部屋です。

大きなダイニングセットに、キッチンや冷蔵庫が付いていて、中で調理ができるところもあります。

高層階に位置していると景観が良く、友人などに喜んでもらえる良い設備です。

ただ、マンションの規模にもよりますが、休日や祝前日などは予約が取りにくいことも多いです。

自分のマンション内にあるからと言って、使いたい時にいつでも使えるというものではないと思った方が良いでしょう。

ゲストルーム

来客があった時に宿泊ができる部屋です。

ベッド、シャワールーム、洗面などが用意され、ホテルのような使い方ができます。

友人や家族を自宅に泊めるにはスペースもないし布団など寝具の保管場所もない、という方には非常に便利です。

都心のマンションだと近隣のホテルよりはるかに安い値段で宿泊できるため、友人に喜ばれることも多いでしょう（一般には都会でも2000円/泊〜）。

ただ、こちらも休日や祝前日は予約が取りにくいことが多く、遊びに来ていた友人が突然泊まりたいと言った、というケースでの利用はたいてい不可能です。

パーティールームと同様、便利ではありますが、それほど頻繁に使用することはないでしょう。

キッズスペース

小さな子供が遊べるような遊具などが置かれたスペースです。

近くに公園がない場所では非常に便利ですし、雨の日でも使えるので子供は喜びます。

子供が遊んでいる間は親同士が話すことになり、同じマンションで知り合いが増えます。

ただし、あまり知り合いを作りなくない、と思う方は利用しづらい共用施設でしょう。

また子供は同じところで遊ぶと飽きてくる上、成長すると当然使用しなくなります。

その意味では、子供の成長後は維持費だけがかさみ、不良債権化しやすい共用施設です。

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必要性が乏しい共用施設9つ

使用頻度が低く、かつ見学に来た人に対して豪華さやステータスをあまり感じさせない共用施設は利点が少ないでしょう。

住人にとっての利便性も、資産価値も高めないからです。

カフェ

共用施設としてカフェラウンジがある大規模マンションもあります。

来客があった際、自宅でもてなすよりは手間が少なく、良い雰囲気を味わってもらえる点では便利です。

自宅に上げるまでもないけれどゆっくり話はしたい、という来客がよくある人は使い勝手が良いでしょう。

ただ、水道代や光熱費などが高くつき、管理費に跳ね返ります。

また、知人とゆっくりお茶をしたい時は、やはり外出してカフェに行く機会が多くなり、マンション内のカフェはあまり利用しなくなる傾向があります。

お茶はしないがゆっくり話はしたい、という場合なら、ラウンジやエントランスホールのソファを利用すれば良いため、カフェまでの必要性は乏しくなります。

いずれにしてもややデメリットの目立つ共用施設と言わざるを得ません。

フィットネスジム

マンション内にフィットネスジム（スタジオ）が用意されているところも多くあります。

ジムは、通う人によってマシンの好みや求めるクオリティが大きく異なるため、要注意ポイントです。

たとえば、

騒音の問題でルームランナーが置かれていない

安全性の観点からベンチプレスが置かれていない

といったマンションも多くあります。

特定のマシンを目的としたジム通いをしている方は、マンション内にジムがあっても好みのマシンがなければ結局外のジムに通うことになります。

また、ジムがあるといっても広さやスペックは様々です。

好みのマシンが一台だけ、というようなジムなら、待ち時間が長く発生することがあります。

また、窓のない低層階のジムもあれば、高層階で夜景を見ながら筋トレができる、トレーナー付きで24時間開いている、というハイスペックなところまであります。

トレーニングの快適さも変わるため、こうしたスペックも必ず確認すべきポイントです。

いずれにしても、

ジムに全く興味がない人は当然行かない

ジム好きの人は多彩なマシンを求めて外のスポーツジムへ

となりやすく、利用する人が少なくなりがちな共用施設です。

スタディルーム

自習室のように机と椅子が置かれ、勉強や仕事に使える、という部屋です。

中にはWi-Fiが使える、共用のパソコンが置かれているといったところもあります。

エントランスホールやスカイラウンジは雰囲気重視のため薄暗いことが多く、読み書きをしたい人にとってはスタディルームが役に立つことが多いでしょう。

ただ、勉強や仕事はプライベート性が高いため、住人の目が気になるという人も多く、また自宅内でも勉強や仕事ができる人も多いため、利用者が少なくなりがちです。

ライブラリー

書店と提携して新しい本や雑誌を無料で読めるようにしているところがあります。

ソファーがあり、本を読みながらゆっくりできます。

ただ、少なくとも日中に本や雑誌を読んでゆっくりする時間のある人以外は全く役に立たないでしょう。

シアタールーム

ホームシアターを完備したシアタールームが用意されているところもあります。

近隣住戸に気を遣って自宅内で大きな音で音楽を聴いたり映画を見たりすることに気がひけることも多いでしょう。

音楽や映画が好きな人、楽器の練習をしたい人、友達を呼んでサッカー観戦をしたい人など、こうした防音の部屋があれば便利に使えます。

中には通信カラオケを導入しているところもあります。

ただ、シアタールームを本当に好きな趣味で頻繁に使用する、という人以外は魅力を感じず、利用者が少なくなりがちです。

内装が豪華というわけでもない限り、資産価値を高めるとも言い難いでしょう。

コンビニ

大規模マンションでは1階にコンビニやスーパーが入っているところがあります。

外出することなく買い物が済むのが便利な反面、騒音や臭いが気になるケースもあります。

飲食物を扱う店だと、ゴキブリが発生して部屋に上がってくるなど、清潔さを損なうリスクもあります。

スーパーやコンビニが近くにあるなら、デメリットの方が大きいと考える方が良いでしょう。

プール

東京などごく一部の都心のマンションにしかない共用施設です。

こういう水物は、当然管理費が高騰しやすい上、老朽化した際の修繕費にも費用がかさむため、売れにくい原因になる可能性があります。

マイホームとして住むつもりで、かつプールが好きな方にとってはメリットが大きいとは思います。

ただそういう方ほど質の高いプールを希望するでしょうし、小さなプールがあるという程度では結局外のプールへ行くことになります。

フィットネスジムと同じく、全く利用しないか、質の高いものを希望して外出する、のどちらかになりやすいでしょう。

温泉・スパ

これもプールと同じで、管理費や修繕費が高くなり、負担になりがちです。

中古マンションでは、こういう水物は老朽化して魅力が半減していることも多く、売れにくい原因になります。

特に温泉やスパはプールと違って高い清潔さも求められるため、その維持が難しいケースも多いでしょう。

最近のマンションではかなり減っています。

保育所

住人用のものから、住人に限らず誰でも入所できるものまであります。

住人専用であれば当然価値は高いですが、そうでなくてもマンション内にあれば送り迎えの手間も少なく便利です。

ただ、保育園を使う期間は一般的には短期間です。

子供が大きくなれば使わなくなり、自分がそれ以後永久に使わない施設の管理費や修繕費を払い続けることになります。

やや不平等性が高く、マンション内に設置する必然性は高くないでしょう。

まとめ

以上見てきたことをまとめると、以下のようになります。

もちろん共用施設の必要性は好みに大きく左右されます。

あくまでここに書いた事項は参考程度とお考えください。

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