資産価値が落ちない!高く売れるマンションの選び方9つのポイント



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マンション購入を考える時、売却時に高く売れる物件を手に入れたい、と考えるのは当然でしょう。

マイホームとして購入予定の方でも、必ずいつかは売却する時が来ます。

その時期に資産価値が落ちない物件かどうかを、マンション購入時にしっかり見極めておく必要があります。

ところがネットで色々調べても、専門的で難しいことが書いてあってよく分からない、という方も多いでしょう。

 

資産価値が高いマンションとは、見学しに来た多くの人が、

「このマンションを買いたい」

と思うマンションのことです。

この視点で考えれば、自ずと押さえるべきポイントは見えてきます。

 

今回は、高く売ることを目標として、後悔しないマンションの選び方のポイントを9つ、分かりやすく解説します。

 

1. ブランド価値

マンションが高く売れるかどうかを決める最も重要な要素の一つに「ブランド」があります。

たとえば、全く同じ材質と機能を持つ、シャネルのバッグとノーブランドのバッグを想像してみてください。

当然、中古でもシャネルのバッグが高く売れるに決まっていますね

 

では、マンションのブランドとは何でしょうか?

マンションのブランド価値は、デベロッパー(土地開発業者)ゼネコン(建設業者)で決まります

デベロッパーとは「◯◯不動産」と名のつく企業のこと、ゼネコンは「◯◯建設」と名のつく企業のことです。

高いブランド力を持つマンションは、資産価値を長く維持できます

ブランドが高いデベロッパーとゼネコンって何??

と思った方、分かりやすく説明しましょう。

 

デベロッパー

デベロッパーは通称「デベ」と呼ばれ、マンションの資産価値を左右する重要な要素です。

以下は、日本を代表するデベ、トップ5の営業収益のランキングです。

デベロッパー 営業収益(億円)
三井不動産レジデンシャル 15700
三菱地所レジデンス 10100
住友不動産 8500
東急不動産 8200
野村不動産 5700

(出典:2015年度有価証券報告書より)

 

次に分譲マンション販売個数ランキングです。

デベロッパー 分譲マンション販売戸数
住友不動産 6034
三井不動産レジデンシャル 4320
野村不動産 4056
プレサンスコーポレーション 3225
三菱地所レジデンス 3215

(出典:不動産経済研究所より)

年によって多少の変動はあるものの、上位は毎年似たような顔ぶれです。

特に、「財閥系」と呼ばれる三菱地所レジデンス三井不動産レジデンシャル住友不動産は必ず上位に入る3強です。

それに匹敵するのが野村不動産と、「鉄道系」と呼ばれるデベの中で圧倒的に強い東急不動産です。

マンションの名前には必ずブランドネームが付くため、マンション名を見ればデベがわかります。

たとえば、

住友:「シティハウス」「シティタワー」

三井:「パークホームズ」「パークタワー」

三菱:「ザ・パークハウス」

野村:「プラウド」

東急:「ブランズ」

といった具合です。

 

これらのブランドネームは資産価値を高める大きな要素になります。

また上位に入らなくても、鉄道系デベ中には地域密着型が多いため、地域によってはそれなりのブランド価値をもつマンションもあります

デベの力を確認することで、ある程度ブランド価値の序列がわかります。

 

ゼネコン

ゼネコンはマンションの建設に直接携わっているため、その建築物の安全性に対する信頼の観点から重要なブランド価値になります。

以下は代表的なゼネコンの序列です。

ゼネコン 売り上げ(単独)
清水建設 1兆3407億円
大林組 1兆2598億円
鹿島建設 1兆2038億円
大成建設 1兆1767億円
竹中工務店 1兆96億円

(出典:ゼネコンネットより)

売り上げが1兆を超えるこれらのゼネコンは、「スーパーゼネコン」と呼ばれます。

ただし、大手デベのマンションを選べば、普通はゼネコンも大手です

大手デベと中堅ゼネコンの組み合わせはあまりないため(逆もしかり)、デベだけを見て選んでもほぼ問題はないでしょう。

 

デベとゼネコンは、「ネーム」だけが売りなのではありません。

大手であるがゆえに、非常に質の高いアフターサービスが期待できます

マンションは「買ったら終わり」の消耗品ではありません。

住んでいる間、マンションに関する悩みや要望は絶えず現れます

こうしたリクエストに素早く対応してくれるかどうかは、非常に大切なポイントになります。

質の高い付加的なサービスが価格に上乗せされているのは、ブランドバッグと同じですね。

 

2. 立地

マンションの資産価値を決めるには立地が大切、というのは誰しも理解しているでしょう。

しかし資産価値を考える場合、「立地が良い」というだけでなく、その「立地」をより具体的に分析する必要があります

まず優先的に考えるべきなのは、

最寄り駅からの距離学区(校区)

の2つです。

 

最寄り駅からの距離

当然「駅近」であればあるほど資産価値は高くなり、かつ資産価値は落ちません

ただし「駅近」の定義は地域によって異なります

例えば東京や大阪などの都心では、最寄り駅から5分を超えると「駅近」とは呼べなくなり、資産価値は下がります

また、複数の路線がある都心の場合は、沿線地価によっても左右されます。

たとえ駅近でも、不便な路線の駅に近いなら資産価値は上がりません

つまり便利な路線の駅に近い(=沿線地価が高い)、ということが重要になってきます。

 

沿線地価は、インターネットで検索すると簡単に知ることができます。

こちらのサイトなどが便利です。

 

学区(校区)

立地を決める要素の中で、学区は駅からの距離と同じくらい大切で、資産価値を大きく左右します。

「ブランド小学校」と呼ばれる小学校の校区にあれば、駅から遠くてもマンション価格は高くなります

マイホーム購入のきっかけが「子供ができたこと」「子供が大きくなってきたこと」である家庭は多いはずです。

よってマンションを買う人は必ず学区を調べ、学区が購入を決める大きなポイントになります。

学区の良し悪しは、事前に調べておく方が良いでしょう。

 

学区が良いところは、おしなべて土地柄が良いとも言えます。

家の場所を説明すると、

「良いところに住んでいますね」

と言われるような人気エリアには、たいてい人気の高い小学校があります。

そしてこういうブランド力がある土地には、誰しも住みたいと思うものです。

 

どういう学区が良いのかわからない、という方は「住まいサーフィン」というサイトがおすすめです。

会員20万人と豊富で、「学区ランキング」を含め、様々な物件の評価を知ることができ、非常に役に立ちます

登録は無料ですので、ぜひ登録をおすすめします。

「住まいサーフィン」のページへ

 

その他の要素

スーパーなどの商業施設や、銀行などの金融機関、役所、郵便局、病院などからの距離は、比較的重要な要素です。

しかし、居住者によって好みが別れるため、優先度は下がります。

たとえば、比較的高年齢層が買うマンションなら病院が近いことは大きな価値になりますが、病院の利用機会の少ない若い人は、夜間の救急車の音がうるさいことをマイナス面ととらえます

商業施設から近いことも同じように、利便性と騒音が反比例します

これらは一概に資産価値を高めるとは限らないため、注意が必要です

 

3. 共用施設の充実度

一戸建ての物件とは違い、マンションには共用施設が必ずあります。

エントランスホール、スカイラウンジ、フィットネスジム、会議室、ゲストルーム、パーティールーム、カフェなどです。

これらは資産価値を決める非常に大切な要素です。

 

一般的に新築マンションは竣工前に購入するため、これらの共用施設を実際に見ずに買うことになります。

しかし中古マンションを買う人は、これらの共用施設を見てから買います

豪華なスカイラウンジやパーティールームに案内されると、購入を検討している人は、これらを日常的に使う自分を必ず想像し、買うかどうかを考えます

よって共用施設のクオリティが高ければ高いほど売れやすい、と言えます。

もちろん共用施設が充実しているほど、管理費は上がる傾向にあります。

ただ戸数が多いマンションだと、スケールメリットを生かしてそれほど高くない管理費で質の高い共用施設が用意されているところもあります

しっかり確認しておきましょう。

 

さらに、コンシェルジュサービス、24時間ゴミステーション、24時間有人警備など、付加的なサービスがどのくらいあるかも大切です。

これらは利便性セキュリティの高さ(防犯性)を左右するため、資産価値に大きく影響します。

共用施設についてはこちらで詳しく解説しています。

マンションの共用施設は何が必要?全21種類の特徴を徹底解説!

 

4. マイホームとして住む人の割合

オフィス街の駅直結型マンションなど、利便性がきわめて高いマンションは、資産運用のために購入する人が多くなります

資産家が新築マンションを5部屋まとめて購入する、といったケースもあります。

また法人が多数の住戸をまとめて購入するケースもあり、都会のマンションでは半数以上の住戸を同じ法人が持っている、というマンションもあります。

すると、マンション全体に占める賃貸利用者の割合がかなり増えることになります。

賃貸利用者が多いマンションは、共用施設や、廊下、エレベーターなどの設備が汚れやすい、傷みやすいといったリスクがあります。

賃貸で住む人は、短期間の居住、と割り切っています。

そのマンションに対する愛着は、マイホームとして大金を払って購入した人とは雲泥の差です

 

また、マイホームとして住む人の割合が多いかどうかは、管理体制にも影響します。

マンションの管理は、住人が持ち回りで管理組合を組織して行います

マンションの設備利用に関わるルールづくりや、老朽化した時の修繕計画などは、管理組合で理事会を開き、話し合って決めることになります。

賃貸利用者は組合員ではありませんので、管理組合に入るのはマンションを所有している人だけです。

すると賃貸利用者が多いマンションでは、マイホームとして住む数少ない人たちだけで理事会を開催するため、かなり負担が大きくなります

実際には、徐々に理事会が成り立たなくなってきます(出席者が少なすぎて開催できない)。

これはマンション自体の管理の劣化につながります。

 

管理が不行き届きだと、

周辺がきっちり清掃されていない

植栽が管理されておらず汚い

敷地内の禁煙区域でタバコを吸う人がいる

といったことが起こるリスクがあります。

購入を検討して見学に来た人は、高い買い物を前に慎重ですから、必ずこういうアラは目につきます

必然的にこれが資産価値を大きく落とすリスクになります。

マンションによっては、管理会社が入り、管理組合を指導する形で管理するところもあります。

よって賃貸利用が多いマンションなら、管理会社が入っているかどうかも重要な要素になるでしょう。

 

マイホームとして購入する人の割合が多いのは、都心からやや距離のある郊外のマンションやベッドタウンのマンションなどです。

この辺りは自分の好みと資産価値を天秤にかけ、慎重に考える必要があります。

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5. ワンルームタイプの部屋の割合

一人暮らし用の小さな部屋から、4LDKのようなファミリータイプの部屋まで、どんな大きさの部屋がどんな割合であるのか、知っておいた方がよいでしょう。

一人暮らし用の部屋が多いマンションは、賃貸利用の割合が増えます。

また、学生の一人暮らしが多いマンションは、友人を大勢呼んで遊ぶ機会も多いでしょう。

泥酔して帰ってくる人も多いかもしれません。

家族がいる人が必ずしもそうではないとは限りませんが、家族の存在が、こうした生活の乱れを制限する大きな要素になるのは間違いないでしょう。

極端な例ですが、購入を検討している人がマンションに見学に来た時に、エントランス前で酔った学生たちが騒いでいた、というケースは絶対に避けたいものです。

 

6. 日当たりなど快適性

バルコニーの向きは、一般的には、

南向き>東向き>西向き>北向き

の順に資産価値は下がるとされていますが、マンションによっては必ずしもそうとは限りません。

たとえば景観を重視したマンションで、北向きの景色が良い、といった場合は、北向きの部屋が最も資産価値が高くなるところも多くあります

DINKSが多い都心のマンションなら、「洗濯物は少ないので全て室内干しかカワックで」というような家庭も多いでしょう。

こういうマンションでは、必ずしも日当たりの良さがメリットにならないこともあります。

一方、南向きでも低層階で隣のマンションの日陰になっている、というケースでは注意が必要です。

購入者にどういうニーズが多いマンションかを考えるのが良いでしょう。

DINKSとは、Double Income No Kidsの略。共働きで子供を意識的に作らない、持たない夫婦のこと。不動産関連では重要なキーワードです。

 

7. 専有面積の広さや間取り

マンションの部屋は広ければ広いほど、価格は高くなります。

当然、広い部屋は資産価値は高いわけですが、「売れやすいかどうか」は別問題です。

150平米を超えるような広い部屋を、高いお金を払って買いたいという人は多くはありません。

逆に、狭すぎる部屋は安くても売れません。

買いたい人のニーズは様々ですので、部屋の広さで売れやすさを判断することは困難です。

生活スタイルに見合う広さを選ぶ(広すぎず狭すぎず)、という方針で良いでしょう。

 

ただ、収納が充実している間取りや動線が使いやすい、といった生活のしやすさは重要です。

「間取りはイマイチ、収納も少ないけど、うちは物が少ないし子供も一人なのでまあいいや!」

と妥協してしまうと危険です。

同じ広さでも、誰もが普遍的に生活しやすい居住空間かどうかは十分考えておくべきでしょう。

 

8. 土地の将来性

マンション周囲の環境が将来的に変化することがあります。

たとえば、

将来新しい路線が通る、新しい駅ができるといった交通利便性の変化

新しい商業施設ができる、といった生活利便性の変化

視界を遮る新しい建物ができる、といった景観の変化

 

不動産業者は良い変化は説明してくれますが、悪い変化を説明してくれるとは限りません

こうした将来的な環境の変化は調べておく方が良いでしょう。

 

9. 災害リスク

地震や大雨、津波などの水害といった災害のハザードマップを確認しておきましょう。

該当する土地の市役所のホームページなどで見ることができます。

すぐ近くに断層が通っている

近くに流れる川が氾濫した時に浸水するリスクがある

といった災害リスクは、資産価値を左右します。

もちろん、災害リスクはゼロにはできませんので、あくまで資産価値を比較する時の目安とお考えください。


以上が、マンションを購入する時に考えるべき9つのポイントです。

後悔しないマンション選びの参考にしていただければと思います。

 

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